L’examen des comptes d’une société est le reflet direct de sa santé financière.
La Loi belge impose une publicité importante des comptes d’une société via un dépôt officiel auprès de la Banque Nationale de Belgique (Centrale des Bilans). Ces données sont publiques et accessibles via internet (site www.nbb.be).

La société « LES RIVES DE VERVIERS SA » est la société s’occupant du projet de FORUMINVEST (elle-même filiale d’une société néerlandaise).

L’examen des comptes annuels (au 31-12-2007) est intéressant à plus d’un point.

Cette société (n° national BE 0865.137.654) présente un total de bilan de 17.017.732 EURO. Le compte de résultat de 2007 est négatif puisque la société termine son exercice avec une perte (non significative) de 21.238 EURO.

Nous retrouvons à l’actif du bilan des immeubles acquis par la société pour un montant total de 16.199.947 EURO. Par contre, au passif (ce qui finance les acquisitions), nous voyons des prêts consentis par la maison mère à hauteur de 17.018.730 EURO. La société ne semble pas payer d’intérêts sur ces prêts puisque le compte de résultats ne reprend pas des frais financiers…

Plus étonnant est le rapport du réviseur d’entreprise chargé de certifier les comptes (DELOITTE).
Ainsi, le rapport sur les comptes de 2007 relève les éléments suivants :

« Malgré les pertes significatives qui affectent la situation financière de la société, les comptes annuels sont établis en supposant la poursuite des activités de l’entreprise. Cette supposition n’est justifiée que dans la mesure où la société continue à recevoir le soutien financier de ses actionnaires ou accède à d’autres sources de financement. Sans remettre en cause l’opinion sans réserve exprimée ci-dessus, nous attirons l’attention sur le rapport de gestion où, selon les exigences de la Loi belge, le Conseil d’Administration justifie l’application des règles d’évaluation appropriées à la perspective de continuité de l’exploitation. Les comptes annuels n’ont pas fait l’objet d’ajustement touchant à l’évaluation et à la classification de certaines rubriques du bilan qui pourraient s’avérer nécessaires si la société n’était plus en mesure de poursuivre ses activités.
Par ailleurs, et sans remettre en cause l’opinion sans réserve exprimée ci-dessus, nous attirons l’attention sur le rapport de gestion, qui décrit le projet de promotion immobilière réalisé par la société. Au 31 décembre 2007, la société a capitalisé les coûts y relatifs dans la rubrique « immobilisations en cours ». La réalisation des montants capitalisés dépendra du succès futur de ce projet. Les comptes annuels ne contiennent pas d’ajustements qui pourraient s’avérer nécessaires si les revenus futurs du projet n’atteignaient pas le niveau escompté.
A l’exception du fait que les comptes annuels au 31 décembre 2006 n’ont pas été déposés dans les sept mois suivant la clôture de l’exercice conformément à l’article 98 du Code des Sociétés, nous n’avons pas à vous signaler d’opérations conclues ou de décision prise en violation des statuts ou du Code des Sociétés.
Nous attirons également votre attention sur l’application de l’article 634 du Code des Sociétés. L’actif net étant réduit à un montant inférieur à 62.000 EURO, tout intéressé peut demander au tribunal la dissolution de la société. Le tribunal peut, le cas échéant, accorder un délai en vue de régulariser la situation"

L’examen des comptes de la société FORUMINVEST Belgique (BE 0474.284.765) n’est pas plus brillant puisque la société a perdu en 2007 un montant de 1.124.349 EURO. Le bilan enregistre une perte reportée totale de 1.589.490 EURO, heureusement avec un capital social de 7.529.750 EURO.

Conclusion au vu de ces éléments : FORUMINVEST semble loin de rouler sur l’or…

Les engagements déjà pris dans le cadre du projet verviétois sont très importants puisque la société a déjà acheté des immeubles pour 16.200.000 EURO.

La situation actuelle des promoteurs immobiliers n'est pas très bonne puisque les banques ont tendance à limiter de plus en plus la prise de risques (fly to quality) mais se retrouvent également confrontées à une grave crise de liquidité.

Le meilleur exemple en est la supension (mi-décembre) du chantier Himmos à Liège http://www.proxiliege.net/index.php?page=article&id=3069&idrub=24 :

Dans un communiqué laconique envoyé mardi après-midi aux rédactions, la Société Himmos, d’Anvers, qui était en charge des travaux sur le site de l’ancien hôpital de Bavière (Outremeuse) a annoncé qu’elle bloquait temporairement le projet.
Dans ce communiqué signé par Serge Hannecart pour Laneet NV,, Administrateur Délégué HIMMOS NV on lit :
« La construction et le secteur immobiliers connaissent des temps turbulents. La crise financière actuelle affecte également les activités de Himmos et nous ressentons à présent les conséquences de la situation économique.
D’une part les financements de projets ne sont plus évidents à obtenir. L’actualité économique contraint les banques à renoncer à leurs propositions de crédit d’il y a quelques mois.
Il faudra probablement attendre jusqu’au printemps - lorsque le malaise financier sera stabilisé et la confiance entre les banques rétablie - avant de trouver des banques disposées à offrir des conditions financières plus favorables.
D’autre part il est très clair que les particuliers, les acquéreurs potentiels, hésitent à prendre des décisions cruciales, comme l’achat d’un bien immobilier. Ce malaise économique est général et ne touche pas seulement Himmos.
C’est pourquoi, Himmos, faisant partie du groupe Heijmans Belgique, se voit obligée de bloquer temporairement le projet «Bavière » à Liège.
En espérant voir la situation se normaliser rapidement, nous continuons à suivre les évolutions immobilières de près afin de réévaluer ce projet au cours de 2009. »

La situation des sociétés immobilières néerlandaises est encore plus préoccupante…
Les chutes boursières de ces sociétés sont épouvantables et le marché du crédit bancaire est quasiment gelé pour ce genre d'activité.

La décision de ne pas accorder le permis à FORUMINVEST est donc une belle opportunité pour gagner du temps et espérer que le marché financier se redresse.
Sans un redressement rapide de ce marché FORUMINVEST risque d’avoir très difficile de financer ce projet puisque le recours aux banques est indispensable pour la bonne réalisation des travaux.

C'est quand même dommage qu'il n'y ait pas de projet de secours ou d'investisseur de réserve pour Verviers! A ce rythme-là on n'aura jamais de centre commercial et Desama encore moins une statue

Oedipe,

Faudrait peut-être penser à changer de pseudo. Je vous propose "Descartes".
J'avais mis un soupçon de second degré dans mon intervention minimaliste.
Et si vous relisez l'historique du forum depuis le début, je pense qu'on peut légitimement m'attribuer la première intervention dénonçant le contournement de la législation sur les marchés de service et réclamant un véritable concours d'idées ouvert à tout investisseur potentiel.

Picard, je crois (mais je ne vais pas le jurer car la finance n'est pas tout à fait mon domaine) que vous vous trompez totalement.

- 16200000 d'acquisitions immobilières faites par s.a. Les Rives de Verviers
- 17000000 de financement reçus de la maison-mère hollandaise (à noter que le prêt est probablement sans intérêts).

Il n'y a pas de crédit bancaire ouvert. Il y a des dettes à plus d'un an reprise en rubrique "autres emprunts". En conséquence, ce que l'on appelle techniquement leur ratio d'indépendance financière est très bas (peu de financements propres et beaucoup d'emprunts) ... ceci voudrait dire que leur capacité à emprunter est faible MAIS cela n'est que de la théorie. Vu que les montants "autres emprunts" émanent de la maison-mère et sont sans intérêt à payer, leur ratio d'indépendance financière est en pratique très élevé car ils n'ont actuellement aucune créance en cours envers des organismes de crédit. Ce qui veut dire qu'ils ont une capacité de financement en fonds propres énorme et qu'ils ont encore une réserve disponible en cas de besoin auprès d'organismes de crédit.

Maintenant, je suis d'accord avec vous pour dire que pour ce genre d'investissements, il est généralement plus intéressant financièrement d'emprunter que de payer cash, ce qui constitue peut-être une opportunité pour FI.

Fed,
Nous sommes bien sur la même longueur d'onde...

Citation:

Nous retrouvons à l’actif du bilan des immeubles acquis par la société pour un montant total de 16.199.947 EURO. Par contre, au passif (ce qui finance les acquisitions), nous voyons des prêts consentis par la maison mère à hauteur de 17.018.730 EURO. La société ne semble pas payer d’intérêts sur ces prêts puisque le compte de résultats ne reprend pas des frais financiers…

Oui et non. Vous sous-entendez que FI est en difficulté et que l'entreprise aura du mal à contracter un emprunt bancaire. Je ne le pense pas puisque son indépendance financière est totale.

Fed,

La situation financière de la société "les rives de Verviers" est sans grande importance car la banque qui devra octroyer le prêt le fera sur base de la situation générale de la société Foruminvest (société mère).

Pour une banque, la garantie est déterminante, or le bâtiment à construire à Verviers pourra difficilement être vendu dans le cas où le projet ne marcherait pas...

De plus, la situation actuelle des banques est très mauvaise. Les banques néerlandaises (banquiers traditionnels de FI) sont au plus mal et la crise de liquidité a pour effet de renchérir le coût du crédit (il devient rare) quand ce n'est pas tout simplement un refus du dossier (voir l'exemple d'Himmos à Liège).

Pour une banque, il vaut mieux aujourd'hui prêter sans risque à un état (qui sont gros demandeurs de crédits) que de prêter à une société qui pourrait présenter une situation difficile (surtout dans un contexte économique dégradé).

Il faut également savoir qu'une banque qui prête à une entreprise doit immobiliser une partie de ses fonds propres en garantie du crédit octroyé. Dans le cas d'un prêt à une instance publique, cette garantie n'est pas requise.

Or ces derniers mois, les fonds propres deviennent faibles et la recapitalisation des banques est très coûteuse puisque le coût de cette injection de nouveaux fonds propres peut atteindre 8% (c'est le cas pour les banques hollandaises avec intervention de l'état batave)...

Je reste persuadé que ce que nous connaissons comme développement actuel dans le dossier FI est à mettre en parallèle avec le contexte économique et bancaire de ces derniers mois.
Le financement du projet est devenu très aléatoire si pas impossible dans des normes de rentabilité acceptables...

Ca, c'est bien possible ...