Foruminvest vend son projet (non terminé) de Courtrai

Selon le journal l'Echo Foruminvest serait tombé d'accord avec le fonds allemand Union Investment Real Estate à propos de la vente du shopping centre " K in Kortrijk ".

La transaction porterait sur 180 à 200 millions EUR.

Toujours selon le même journal, même si «K in Kortrijk» est déjà loué à 95 %, ce type de transaction ne se fait normalement qu'après l'ouverture du projet. Apparemment, Foruminvest est pressé par la détérioration du climat sur le marché du crédit bancaire.

Son portefeuille immobilier vaut quelque 14,5 milliards EUR dont une petite partie en Belgique. Il s'agit de bureaux, d'un hôtel (le Radisson de Bruxelles) et d'un centre commercial (Les Grands Prés) à Mons (également un projet développé par Foruminvest)

Rapide analyse de cette vente.
Foruminvest est largement touché par la crise du crédit et est obligé de vendre un projet pour diminuer son endettement bancaire. Il n'est d'ailleurs pas certain que les banques de FI acceptent facilement de prêter les montants nécessaires à la construction du projet de centre commercial verviétois...

Cette annonce de l'abandon de Courtrai par ForumInvest montre que mon analyse du 6 septembre 2007 était correcte (voir mon blog). Depuis 2003 et l'ouverture des Grands Prés à Mons, ForumInvest a été incapable de mener un projet à terme. Il y a eu l'abandon des centres commerciaux de Charleroi et de Namur et le projet Verviétois piétinne. La vente d'un bâtiment non achevé est aussi révélateur d'une opération financière de sauvetage et je doute que des bénéfices soient au rendez-vous. Pour les banques, presque sept années sans résultats n'est pas pour maintenir la confiance.

ForumInvest est aussi englué dans les rives de la Vesdre. L'entreprise a acheté des bâtiment à tout va depuis plusieures années et peu de ces bâtiments sont loués (sans doute pour ne pas être embarassé par des baux à devoir respecter). Cela signifie qu'il y a des hypothèques à payer sans qu'aucune source de revenus ne soit présente. Donc, depuis plusieures années, ForumInvest perd l'argent de ses actionnaires au lieu de leur en rapporter. La mauvaise santé financière de ForumInvest pourrait expliquer le fait qu'aucun nouveau projet n'a fait surface depuis bientôt une année, nonobstant les déclarations du bourgmestre au printemps dernier disant attendre un dépôt de plans sous peu.

Est ce qu'on est certain que Foruminvest utilise les banques pour financer ses investissements ?
Est ce qu'ils n'utilisent pas plutôt l'argent des Fonds de Placements dont ils disposent ?
Marius

vous êtes au courant ?

http://www.sudpresse.be/regions/verviers/2009-11-19/verviers-les-nouvelles-vues-de-foruminvest-741402.shtml

"Présent au MAPIC de Cannes, le salon international de l’immobilier commercial, le groupe Foruminvest a présenté pour la première fois les nouvelles images de synthèse de son futur centre commercial verviétois. Objectif: attirer des enseignes à Verviers. "

Bon, putain de bordel de nondidju de crotte de paon, je recommence après avoir tout perdu ...

1. Je ne vois pas en quoi selon leurs bilans FI est dépendant du crédit. La filiale hollandaise prête à la filiale belge à taux préférentiel. Leur ratio d'indépendance financière est bon. Cela reste vrai si la filiale hollandaise est indépendante financièrement. Donc, selon moi, Virgile nous donne de fausses informations (jusqu'à preuve du contraire évidemment).

2. A propos de "K" (pour parler dans le jagon) "in Kortrijk", le projet me semble-t-il n'est absolument pas abandonné. Il a subi de fameux retards (presque deux ans), d'insoupçonnées conséquences sur le commerce (fermetures - cfr la campagne "Beu van de tong"- "Marre de la boue" et les commerces qui ont ramassé un pan de façade démolie dans leur propre façade suite à une mauvaise estimation des entrepreneurs), enzovoort. Mais il n'est à mon avis pas abandonné. J'interroge toutefois mes contacts courtraisiens pour savoirs ce qu'il en est. S'il est vendu maintenant pour 200 millions d'euos, n'oublions pas que le projet verviétois est déjà revendu depuis un fameux bout de temps à un fond de pension allemand.

3. De manière très pragmatique ... que représente un projet de 200 millions à Verviers sur un avoir de 14 milliards comme le présente certains ... une paille!!!! Rien de plus!!! Un truc sans importance ... or j'ai la naïveté de penser que ce projet est essentiel à FI et que donc, il ne s'agit pas d'une "tchitchèye" .

Virgile,
Je crois que vous avez tendance à un peu tout mélanger.
Premièrement, Foruminvest est un PROMOTEUR IMMOBILIER, donc comme pour tout promoteur, le but est de revendre les immeubles, terminés ou non, dans les délais les plus courts. Par exemple, T-Palm ou Thomas-Piron ne font rien d'autre avec leurs immeubles à appartements(parfois même revendu avant leur construction). Donc, il n'est pas ici question d'abandon du projet, mais, à mon avis, d'une opération commerciale tout à fait normale pour un PROMOTEUR.
Deuxièmement, en ce qui concerne Charleroi il s'agit d'une décision de la ville qui a décidé de privilégier d'autres projets" commercialo-immobiliers" qui étaient en concurrence; en ce qui concerne Namur, les autorités seraient en pourparlers avec F.I. pour la construction d'un centre commercial en plein centre (parking Léopold pour ceux qui connaissent un peu Namur) (cf le dossier consacré à Namur par le Vif il y a quelques semaines)

Quoi ?!
Patric et sa clic ne seraient pas de preux chevaliers blancs arrivés à la rescousse d'un pauvre bourgmestre qui ne savait plus comment faire pour sauver sa ville?
Ils sont venus faire du profit !
Merde, alors, on avait du potentiel et on ne le savait pas !
Et ils ont déjà revendu leur belle galerie de la petite princesse à des allemands, comme un chat dans un sac ?
Ben ça c'est fort !
Et les allemands, ils vont la refiler à qui, la tartelette au riz avarié ? Aux russes ? Et on aura le plus grand Eros center couvert du monde. Et les clients qui ne seront pas correk avec les filles seront balancés dans la Vesdre avec les pieds dans un seau de béton à prise rapide.

Bref, j'apprends dans ces derniers posts, que l'on ne maîtrise plus rien et que la ville, une fois le permis délivré, n'aura plus qu'à fermer sa grande g...

On ne peut pas reprocher à Virgile sa naïveté sur le financement de l'opération, tout comme on ne peut pas la comparer avec le système de promotion de T.Palm.
Si une entreprise comme T.Palm vend ses immeubles en promotion immobilière avant même leur finition ou leur début de construction, c'est justement parce que les banques doivent avoir des garanties d'achats pour lâcher les crédits nécessaires. Rien à voir donc. Au contraire, si c'est comparable avec le système de financement FI, alors là: danger ! Cela voudrait dire qu'ils ont besoin d'avoir déjà signé des contrats de remplissage à 70 ou 80 % de la part d'enseignes qui devront attendre leur espace 3 ou 4 ans ! Impensable dans le mode de fonctionnement à court terme du commerce mondial actuel, qu'ils fassent bien attention en tout cas de ne rien signer avec Sonica ;-).

Ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit, il n'est nul part question de chevalier blanc ou de sauveur des finances de la ville. ( Pas que j'aie une confiance aveugle en F.I. mais jusqu'à maintenant, je n'ai rien à leur reprocher, sauf si j'étais adversaire acharné de leur projet, ce que je ne suis pas encore )

Je dis seulement que ce soit T-P ou F.I. ou n'importe quel autre promoteur immobilier, qu'il construise des appartements, des bureaux ou des centres commerciaux, quel que soit le mode de financement du projet, il s'agit avant tout d'opérations commerciales et le but est effectivement et bien évidemment de faire du profit.
Néanmoins, si cette opération est bénéfique, enfin je l'espère, pour la ville, je ne vois pas quel est le problème si ce bâtiment est déjà vendu à un autre propriétaire. Peu importe qui est propriétaire des murs si le centre commercial fonctionne. Vous souciez-vous de savoir qui est propriétaire du bâtiment où est installé le GB ou le Delhaize de votre quartier?? Je ne comprends vraiment pas pourquoi certains se soucient tant de savoir qui sera propriétaire de ce futur centre commercial. Qu'il soit Allemand, Russe,Français, Suédois ou Chinois, où est le problème? J'aimerais qu'on me l'explique.

"Bref, j'apprends dans ces derniers posts, que l'on ne maîtrise plus rien et que la ville, une fois le permis délivré, n'aura plus qu'à fermer sa grande g...": encore une fois peu importe le propriétaire, tant qu'il respecte les termes du permis d'urbanisme et des éventuelles conventions avec la Ville.

Quant au taux de remplissage avant le début des travaux, cela me semble également logique, dans le chef du promoteur évidement( qu'il s'agisse de commerce ou d'appartement): il ne sert à rien de construire un bâtiment qui restera vide.

D'ailleurs, je pense que pas mal de personnes seraient assez contentes que ce taux de remplissage préalable ne soit jamais atteint. Cela signifierait pour elle que ce centre commercial ne se ferait pas.

Pourquoi ai-je utilisé certains termes?

Chevalier blanc: il me semble qu'on nous a assez souvent rappelé que seul FI voulait bien venir à Verviers, que tous les autres contacts faits à Cannes se sont éthérés dans la nature avec le temps.

Remplissage: c'était une manière de rappeler que d'aucuns doutent sur la validité réelle de la zone de chalandise escomptée par FI (mais, perso, je ne pense pas qu'avoir des pré-contrats en poche 3 ou 4 ans avant l'inauguration soit un gage de réussite, dans le contexte économique actuel).

On s'en fout de qui sera le proprio: tout à fait tant qu'il respecte les permis comme vous dites (urbanisme et exploitation j'imagine). Pourront d'ailleurs s'installer dans le CC (puisque ce sont des boutiques): un Cartier, qui ne marchant pas deviendra un "tout à un euro" dans le plus grand respect du permis d'exploiter.
Le promoteur peut très bien faire du profit en conservant son bâtiment et sa gestion. Si gérer du commerce et le faire prospérer n'est pas le core-business de FI, peut-on réellement être certain de sa capacité à concevoir des CC ? (ne répondez pas que c'est le travail des architectes, ce n'est pas une référence si on se tourne vers l'insipide Grands Prés et autre relifting de City 2, une créativité digne des pires années de la bruxellisation !)

PhG a écrit:

Pourquoi ai-je utilisé certains termes?

Chevalier blanc: il me semble qu'on nous a assez souvent rappelé que seul FI voulait bien venir à Verviers, que tous les autres contacts faits à Cannes se sont éthérés dans la nature avec le temps."

Il semblerait qu'effectivement ce fût le cas à l'époque, d'autre se sont manifestés depuis mais trop tard apparemment.

Remplissage: c'était une manière de rappeler que d'aucuns doutent sur la validité réelle de la zone de chalandise escomptée par FI (mais, perso, je ne pense pas qu'avoir des pré-contrats en poche 3 ou 4 ans avant l'inauguration soit un gage de réussite, dans le contexte économique actuel).

En ce qui concerne la zone de chalandise, je me suis rendu cet après-midi, dans un centre commercial de la région liégeoise et j'y ai vu pas mal de Verviétois qui, si un centre commercial se trouvait à Verviers, s'y rendraient certainement et éviteraient ainsi de rouler une septantaine de kilomètres.

On s'en fout de qui sera le proprio: tout à fait tant qu'il respecte les permis comme vous dites (urbanisme et exploitation j'imagine). Pourront d'ailleurs s'installer dans le CC (puisque ce sont des boutiques): un Cartier, qui ne marchant pas deviendra un "tout à un euro" dans le plus grand respect du permis d'exploiter.

Il n'a jamais été question de commerce de luxe mais plutôt de commerce de gamme moyenne style Zara ou Mediamarkt, ou tout le monde achète, donc, à priori, aucune raison de voir s'installer des "tout à un euro".

Le promoteur peut très bien faire du profit en conservant son bâtiment et sa gestion. Si gérer du commerce et le faire prospérer n'est pas le core-business de FI, peut-on réellement être certain de sa capacité à concevoir des CC ? (ne répondez pas que c'est le travail des architectes, ce n'est pas une référence si on se tourne vers l'insipide Grands Prés et autre relifting de City 2, une créativité digne des pires années de la bruxellisation !)

Justement, si la spécialité de F.I. n'est pas la gestion et l'exploitation de centres commerciaux il me semble que les vendre à des sociétés dont c'est la spécialité est assez judicieux.[quote]

Excusez moi mais j'ai eu quelques problèmes avec les citations dans mon post précédent.

Avant la gestion et l'exploitation, il y chronologiquement la conception, que j'ai aussi remise en question, pas de commentaire à ce sujet?
Et des spécialistes de la gestion commerciale qui rachèteraient le CC pour l'exploiter seraient-ils capable de le faire correctement s'il a été mal conçu et mal implanté?
Il me semble que c'est le financement de la construction qui est repris par le groupe allemand, côté gestion et exploitation FI est à Cannes pour aussi tenter de remplir ses surfaces et peut-être pour trouver un exploitant?
On a fait confiance à qui jusqu'ici? De vulgaires intermédiaires, entremetteurs à leurs conditions?

Dans cette discussion, j'ai l'air d'être un défenseur de F.I., ce que je ne suis pas, je m'empresse de le dire. Je cherche, simplement, à comprendre leur démarche et leur façon de penser.
Quoiqu'il en soit, la conception: et bien, il s'agit d'un centre commercial qui propose à des commerçants des surfaces de vente qui, à première vue, semblent adaptées à cet usage, ni trop grandes, ni trop petites, modulables, etc,..Du parking en suffisance,je crois. En tout cas selon les plans que j'ai pu voir lors de leur dernière présentation.
Bien sûr, d'un point de vue architectural, les architectes auraient pu faire preuve d'un peu plus d'audace, de modernité, au lieu de se cantonner à un classicisme un brin austère mais il est déjà tellement difficile de faire passer ce projet auprès de la population.
Mauvaise implantation?? D'un point de vue purement commercial et du point de vue du promoteur et d'un exploitant, je ne pense pas. En effet, il se situe en centre ville, à proximité de lignes de bus, d'accès assez aisé en voiture car pas très loin d'une autoroute(en tous cas pas pire que Médiacité ou Belle-Ile), au centre d'une agglomération de +/- 900000 hab.
dont une bonne part fréquente les C.C. de Liège sans jamais mettre les pieds en ville et qui sera contente d'éviter 1 heure de route pour trouver ses commerces favoris. (Cf. Moviewest qui a capté une partie de la clientèle de Kinépolis)
Évidemment, si vous êtes viscéralement opposé à ce projet, aucun argument ne pourra vous convaincre de son intérêt.

Je vais peut-être surprendre, mais je ne suis pas opposé à un projet de CC à Verviers.
Alors, à propos de:
L'implantation: Verviers ne dispose-t-il pas de plusieurs endroits dans l'hypercentre à rénover pour y implanter un CC plutôt que tout contre la rivière en modifiant désastreusement la mobilité? Par exemple: le volume Nouveau Bazar + C&A; ou le volume Galerie 2 places + coeur de l'îlot; ou le volume Voos + Mutuelle.
L'architecture: ce n'est pas parce que le projet a déjà du mal à passer auprès de la population qu'il en aurait plus s'il était réussi artistiquement, sans doute bien au contraire.
La taille du CC: d'aucuns doutent, jusque dans les universités je crois, de la bonne adéquation qu'on nous présente entre le nombre de commerces, la surface commerciale et le potentiel réel de la zone de chalandise. Je crois que, nonobstant un projet qui semble s'améliorer d'année en année, si ces études sont correctes, il y a là le vrai noeud du problème et la seule raison valable à l'opposition de réaliser un tel mastodonte.

En fait, il y a deux logiques qui à la base sont légèrement antagonistes et pour lesquelles, il faut trouver un point de rencontre, un équilibre, un compromis, afin que ce soit un win/win. Ces deux logiques sont:

- l'avenir, le redéploiement, le développement, la reconversion de la ville de Verviers, appelez cela comme vous voulez.
- la maximisation du profit d'un promoteur privé.

Clairement, ma vision est évidemment celle de l'habitant qui a envie de voir sa ville évoluer dans le bon sens.

En bref, mes reproches à la ville:

- solution posée à un problème sans diagnostic préalable, sans évaluation
- aucun garde-fou donné au promoteur
- solution basique à un problème complexe
- promesses mensongères en termes de bienfaits pour la commune (je parle d'emplois et d'attractivité ici, je ne parle pas du tout de consultation populaire qui n'est qu'un débat symbolique à la manière de BHV)

Mes reproches à FI:

- aucun ... sans balise et sans règle du jeu données par la ville, ils font ce qu'ils veulent.

Pour info, j'avais répondu longuement à Marius en lui montrant qu'FI était tout à fait capable de faire des contre-propositions acceptables, notamment dans le dossier du CC de la gare de Namur. D'un CC de 50000 m², on est arrivé à un projet de batiment de 25000 m² bureaux y compris avec un accent mis sur l'intermodalité au niveau de la mobilité. Mais évidemment, entre les 50000 m² initiaux et le nouveau projet, la majorité politique a changé, sans quoi, le projet en serait au même point qu'à Verviers ...

Notez que si un promoteur met sa "masse critique" à 50000 m² à la base, et qu'il accepte de la réduire de moitié, c'est que comme dans toute bonne négociation, il demande beaucoup plus en se laissant une marge de négociation. Mais vu qu'à Verviers, on a tout accepté sans négocier, on a un projet mal torché qui ne fait le jeu que de la maximisation du profit du promoteur.

Ok, ce centre commercial est peut-être trop grand pour Verviers, mais peut-être pas, je n'en sais rien, mais ne pensez-vous pas qu'il vaut mieux l'implanter dans le centre de la ville plutôt que dans une zone commerciale en périphérie où de toute façon il ne pourra que faire un tort encore plus grand au commerce du centre?

Le projet était peut-être mal torché à la base(1er projet avec couverture) mais il faut dire qu'il a quand même forl évolué, pas à la demande des autorités, d'accord, mais le promoteur a quand essayé de se faire accepter bien que ce soit peine perdue avec certains de ses détracteurs.

Je suis en partie d'accord avec vous.

Trop grand, trop polarisant, surévaluation de la zone de chalandise. On ne va pas redévelopper tous les arguments contre le centre ainsi que les effets néfastes qu'il aura sur la ville. Ce sont les avis de profs d'unif, de l'AMCV, d'experts en aménagement du territoire, et de la Région Wallonne qui ne l'oublions pas ont tout de même conseillé vivement à la ville de Verviers d'envisager la transformation de ce bâtiment en friche.

Sur l'implantation en centre-ville, depuis mes tout premiers posts, c'est un point qui ne doit faire l'objet d'aucune discussion. J'ai même été plus loin. J'ai dit que l'emplacement visé par FI était meilleur que celui d'autre projet d'autre promoteur.

Tout le problème de FI est résumé dans votre dernier paragraphe. Chaque projet de FI a toujours été présenté comme non-négociable et non-modifiable. On en est tout de même déjà à la 4e mouture et l'exemple namurois nous a montré qu'il y avait une marge de négociation de 100 % dans la masse critique d'FI. Donc, il y a un espace de négociation possible, mais pour cela, seuls 2 partis peuvent actuellement le saisir. Mais ils ne le font pas!!!

La situation est tellement paradoxale que si vous vous relisez, vous dites que ce sont les détracteurs du projet avec qui il est impossible de négocier qui ont fait évoluer le projet positivement. C'est absolument magnifique!

Personne dans la majorité ne fait évoluer ce projet positivement. C'est à chaque fois l'opposition politique par ses appuis à la Région Wallonne ou citoyenne par ses différentes actions de désapprobation qui font évoluer le projet vers un truc mieux.

Dans ces conditions, je ne vois pas pourquoi les détracteurs arrêteraient de s'opposer puisque vous reconnaissez vous-même que c'est eux qui font avancer le projet dans le bon sens.

Comment?
Tout va encore être bloqué par des tracteurs?

Fed,
Vous avez tout à fait raison, ce sont les détracteurs qui font bouger le projet, par contre le but de ces détracteurs n'est pas de le faire progresser mais bien de le stopper, et çà pour eux c'est non-négociable, mais jusqu'à maintenant leur but n'est pas atteint.
Je trouve même qu'ils font plutôt le jeu du promoteur en ce sens que de modification en modification, le centre commercial devient de plus en plus acceptable pour une partie de plus en plus grande de la population, même si fondamentalement le projet reste le même.
Pourquoi les partis de la majorité ne semblent-ils pas négocier avec le promoteur? Je ne sais pas. Ou alors, le font-ils mais avec tellement de discrétion que cela ne se remarque pas et cela est bien dommage.

Petit H.S. Toute construction peut devenir une friche, il y a 100 ans, personne, et surtout pas leurs propriétaires, n'imaginait que les "fières" usines lainières Verviétoises ou les hauts-fourneaux de Seraing deviendraient des chancres industriels et seraient mis à bas. Donc pas de raison qu'un centre commercial n'en devienne pas un. Le tout est d'espérer que cela n'arrivera pas trop vite.

Si on s'en réfère à l'exemple Etats-Uniens, cela risque d'arriver dans les 20 à 30 ans.
M'en fous, à ce moment-là, je serai avec Cri-cri à la Lainière et j'en sortirai pas. Fed m'apportera ma gnôle en cachette (et des revues cochonnes).

Et vous me classez dans quelle catégorie? Détracteurs?

Juste une petite remarque par rapport à vos friches datant d'il y a 100 ans. Pour le moment, je ne sais pas si vous avez remarqué, mais les promoteurs immobiliers se les arrachent pour en refaire des lofts et des appart's de luxe car ces bâtiments ont un cachet, une histoire, un passé et qu'ils étaient bâtis dans des matériaux nobles. Voyez l'hôtel à Verviers, je pense que sur le plan de la rénovation, c'est pas mal. Je vous parie toute ma fortune que jamais on ne s'arrachera la friche d'un centre commercial pour le reconvertir tant l'architecture de ces bâtiments est médiocre.

Pour info, je ne parie que quand je suis certain de gagner ...

Fed,
Il y a 15-20 ans, ces bâtiments industriels trop grands, inchauffables, inconfortables, sales, situés dans des quartiers peu attrayants, et j'en passe, on les démolissait ou on les laissait pourrir sur pieds car ils ne présentaient aucun intérêt pour personne. Et il en serait certainement toujours ainsi si des artistes new-yorkais ne se les étaient appropriés et mis à la mode et comme toutes les modes, cette mode passera. Je pense aussi que les promoteurs surfent sur cette vague parce qu'il est assez souvent moins cher de "réhabiliter" (en fait nettoyer et installer un minimum de service) un bâtiment existant que de démolir et reconstruire du neuf. D'autant que les permis d'urbanisme sont plus faciles à obtenir depuis que la "préservation" du patrimoine est un sujet porteur.
D'ailleurs je vous met au défi de réhabiliter une aciérie, un laminoir ou une centrale électrique.
En fait, je me tracasse bien peu de ce qu'il pourra advenir de ce centre commercial à la fin de sa vie. Qu'on le démolisse ou qu'on le transforme peu importe, tout bâtiment peut avoir plusieurs vie et si celui-là n'en a qu'une, et bien, tant pis.

En fait, en parlant de matériaux nobles, je ne pense pas que la brique, la fonte ou l'acier le soient particulièrement. Ces immeubles étaient avant tout des bâtiments industriels construits assez bon marché mais avec des décorations de façade parfois assez sophistiquées qui servaient de "carte de visite" à l'entreprise.
Pourtant, même si vous ne me croyez pas, j'aime ces vieilles usines et je regrette qu'on en ait démolis autant sur le territoire de Verviers et plus particulièrement l'usine Houget qui faisait le coin de Gérardchamps et de la rue Houget et qui a été détruite pour installer le parking de ce mini-centre commercial assez inintéressant.

A.L. a écrit:

Je pense aussi que les promoteurs surfent sur cette vague parce qu'il est assez souvent moins cher de "réhabiliter" (en fait nettoyer et installer un minimum de service) un bâtiment existant que de démolir et reconstruire du neuf.

Et bien, si je ne me trompe pas et d'après les infos dont je dispose, vous pensez mal. Les architectes me confirmeront ...

Et cela va encore coûter plus cher car un propriétaire devra apporter la preuve de l'assainissement de son site suite au décret "sols" en vigueur en Wallonie depuis quelques mois. Je souhaite d'ailleurs beaucoup de plaisir au propriétaire qui devra apporter cette preuve pour le sous-sol de la station de service Cynap à Verviers.

Cela sera certainement un point sur lequel Ecolo surveillera FI de très près, parce que si ça n'est pas de l'écologie, je ne vois pas très bien où elle commence...

Mwouais, enfin, quand ils seront redescendus de leur nuage et qu'ils arrêteront d'espérer une consultation populaire pour se consacrer au fond du dossier.

Tiens, bête question, FI est déjà propriétaire de l'espace où se trouve la pompe Cynap? Si non, bon amusement pour faire assainir le site par le propriétaire des lieux. Si oui, dommage ...

Vous imaginez bien qu'un promoteur un peu intelligent ne va pas tenter de transformer en habitation un site pollué. Il se tournera en priorité vers des immeubles industriels "sains" (Cf. Le Carbonisage de Dolhain ou l'ancien EIB à Dison, réhabilité par le public d'ailleurs).
En ce qui concerne la station Cynap, je ne pense pas que cela posera un problème insurmontable. En effet, la construction du parking sur trois niveaux exigera de toutes façons l'évacuation des terres éventuellement polluées vers un site ad hoc. Je crois même avoir vu qqch à ce sujet sur les premiers plans déposés par F.I. De plus, le niveau d'assainissement des terres dépend de la destination future du site et je ne pense pas que pour un parking celui-ci soit très élevé.

Par contre, ce qui pourrait retarder le chantier, mais pas le stopper, ce serait la présence de vestiges archéologiques majeurs sur le site.

[quote="A.L."]Fed,
Je pense aussi que les promoteurs surfent sur cette vague parce qu'il est assez souvent moins cher de "réhabiliter" (en fait nettoyer et installer un minimum de service) un bâtiment existant que de démolir et reconstruire du neuf. D'autant que les permis d'urbanisme sont plus faciles à obtenir depuis que la "préservation" du patrimoine est un sujet porteur.

"Moins cher" n'est peut-être pas bien choisi, j'aurais plutôt du utiliser "plus rentable" de réhabiliter[....] . N'oublions pas non plus que très souvent, le promoteur ne vend que des "cellules" vides et que les aménagements intérieurs restent à la charge de l'acheteur. C'est, entre autre ce qui me fait dire que ces opération sont assez juteuses pour le vendeur.
Pour les permis d'urbanisme, je m'avance peut-être un peu, mais au vu du nombre de chantiers de rénovation-réhabilitation ( ne serais-ce que pour Verviers) en cours et je ne dois pas me tromper très fort. (De mémoire, l'ancien marché couvert, le site rue Victor Besme, l'ancien Préventorium, etc..)

A.L. a écrit:

. Je crois même avoir vu qqch à ce sujet sur les premiers plans déposés par F.I. De plus, le niveau d'assainissement des terres dépend de la destination future du site et je ne pense pas que pour un parking celui-ci soit très élevé.

Les valeurs dites "seuil" ou "d'intervention" sont définies sur le plan légal en fonction de l'attribution de la zone au plan de secteur. Dans le cas d'une station service, la pollution est dûe aux huiles minérales, aux composés du type benzène, toluène, etc (hydrocarbure aromatiques volatils) et aux hydrocarbures aromatiques polycycliques (HAP).
Vu que la station Cynap n'a pas de piste étanche, on doit s'attendre à une pollution du sous-sol (suite aux débordements lors des remplissages; il faudrait voir au niveau des cuves et des évents). Pour la valeur de cette éventuelle pollution, je suppose que l'on a des chiffres, car je pense avoir vu des capuchons de forage au niveau du sol (à confirmer: Renaud, une photo svp).
Outre l'éventuel problème au niveau législatif (dépassement de valeur ou d'intervention), ces composés risqueraient-ils d'entrer en contact avec les utilisateurs du parking du CC (si l'on ne dépolluait pas) ?
Par ingestion: non; par inhalation: non, car il faudrait vivre dans le parking et respirer en continu les vpeurs des plus volatils ou boire à forte dose l'eau souterraine pour souffrir des HAP (un fumeur en ingurgite beaucoup plus en moins de temps !!!)
De plus, les travaux du parking auront sans doute fait en sorte que ces terres polluées auront été évacuées vers un centre de traitement de sols pollués (à Grimbergen, je pense).
Le risque environnemental est minime. Mais, les opposants au projet pourraient attaquer par cette voie, de la même manière que ceux du lotissement des Grands Champs, où une doline remblayée présentait un dépassement de la valeur seuil en je ne sais plus quel métal lourd. On peut facilement ameuter les journalistes avec ce genre de considération, sachant que souvent, les journalistes relayent les choses sans trop prendre de recul ou s'informer de la législation ou du risque toxicologique réel.
Fabiola est morte..Di Rupo est pédophile...Les Irakiens tuent les bébé en couveuse, etc...

A.L., si c'était si rentable et si c'était si bon marché, pourquoi pensez-vous qu'FI ne réhabilite pas les maisons de la rue Spintay et rase tout?

Spintay !
L'argument politiquement correct du dossier... Le cheval de Troie qui ouvre l'accès aux vastes champs communaux... La professionnelle expérimentée qui gruge l'élu avec sa promesse de lifting Gemey-Maybeline...
Ah, Spintay, tout un poème...

[quote="dédé"]

A.L. a écrit:

.... souvent, les journalistes relayent les choses sans trop prendre de recul ou s'informer de la législation ou du risque toxicologique réel.
Fabiola est morte..Di Rupo est pédophile...Les Irakiens tuent les bébé en couveuse, etc...

- Fabiola: une "info" (intox, en fait) diffusée par un quidam via le nouveau canal ouvert par l'agence Belga, sans aucune intervention ni contrôle de journalistes; ce qui a d'ailleurs causé une levée de boucliers des journalistes contre ce genre de dérives, qui n'étaient même pas au courant de cette nouveauté (visiblement abandonnée, sinon suspendue, depuis lors). Quand des journalistes ont traité l'info, cela a été, après vérification, pour dire qu'elle était fausse et que ce nouveau "service" de Belga posait question.

- Di Rupo: la révélation de cette affaire Strusznac (pas vérifié orthographe), à laquelle vous faites sans doute référence, a été la révélation d'une enquête en cours, qui a alors été confirmée par le plus haut magistrat du pays, à ce que je m'en souvienne et comme l'a récemment rappelé un reportage de "Questions à la Une" sur la RTBF. L'info n'était donc pas que Di Rupo aurait été pédophile (ça, c'est vous qui l'écrivez) mais bien que quelqu'un l'accusait de pédophilie à son égard et qu'une enquête avait été diligentée par la justice à ce propos. C'est vrai, cela pose quand même question. Comme le fait que cela ne soit pas révélé aurait posé celle de savoir si "on" ne tentait pas d'étouffer une possible affaire, dont on saura par la suite qu'elle n'avait pas lieu d'être puisque ces accusations se révéleront être totalement infondées. Non?

- Bébés Irak: pas connaissance de ça.

Fed a écrit:

A.L., si c'était si rentable et si c'était si bon marché, pourquoi pensez-vous qu'FI ne réhabilite pas les maisons de la rue Spintay et rase tout?

Pas exactement ce que Foruminvest explique dans "Le Jour" (voir point précis sur Spintay).

www.actu24.be/article/verviers_4800_une_galerie_sous_verriere_de_la_rue_du_brou_a_la_vesdre/373417.aspx

[quote="dinant"][quote="dédé"]

A.L. a écrit:

....
- Fabiola: une "info" (intox, en fait) diffusée par un quidam via le nouveau canal ouvert par l'agence Belga, sans aucune intervention ni contrôle de journalistes; ce qui a d'ailleurs causé une levée de boucliers des journalistes contre ce genre de dérives, qui n'étaient même pas au courant de cette nouveauté (visiblement abandonnée, sinon suspendue, depuis lors). Quand des journalistes ont traité l'info, cela a été, après vérification, pour dire qu'elle était fausse et que ce nouveau "service" de Belga posait question.

- Di Rupo: la révélation de cette affaire Strusznac (pas vérifié orthographe), à laquelle vous faites sans doute référence, a été la révélation d'une enquête en cours, qui a alors été confirmée par le plus haut magistrat du pays, à ce que je m'en souvienne et comme l'a récemment rappelé un reportage de "Questions à la Une" sur la RTBF. L'info n'était donc pas que Di Rupo aurait été pédophile (ça, c'est vous qui l'écrivez) mais bien que quelqu'un l'accusait de pédophilie à son égard et qu'une enquête avait été diligentée par la justice à ce propos. C'est vrai, cela pose quand même question. Comme le fait que cela ne soit pas révélé aurait posé celle de savoir si "on" ne tentait pas d'étouffer une possible affaire, dont on saura par la suite qu'elle n'avait pas lieu d'être puisque ces accusations se révéleront être totalement infondées. Non?

- Bébés Irak: pas connaissance de ça.

J'ai pris trois exemples "comme ça en vitesse" pour parler, en marge du sujet que je développais, du manque de recul des journalistes par rapport aux sujet qu'ils présentent, de la priorité de la rapidité de l'info sur la qualité. De nombreuses émissions, débats, forums, articles, etc... sur ce sujet on eu lieu récemment. J'y faisais rapidement référence. Et j'ai pris trois exemples sur le tas. On ne va par réécrire et redire ce qui a été écrit et dit ces derniers jours. On sort de toute façon du sujet de la rubrique.

Si vous ne connaissez pas le cas des bébés, c'est lors de la première guerre (Bush père, et c'était au Koweit, pas en Irak). La presse internationale avait relayé des images et des témoignages du fait que les méchant envahisseurs irakiens avaient massacré des bébé en couveuse dans le territoire conquit des gentils koweitiens. Alors, les gentils américains et leurs gentils alliés devaient chasser les méchants irakiens du territoire des gentils koweitiens. Les amis de gentils américains devaient ainsi soutenir la croisade de leurs gentils amis contre les méchants. On s'est aperçu par la suite que l'infirmière kowétienne interviewée et qui témoignait contre ces exactions,, était en fait une membre de la famille de l'ambassadeur du gentil Koweit chez les gentils américains, et que cette brave femme était aux USA lors de l'invasion et que les images étaient fiction.
Bush fils a refait la même manoeuvre avec les armes destruction massive.
Notons que les méchants irakiens étaient les gentils irakiens lors de la guerre Iran-Irak, parce qu'ils avaient été envahis par les méchants Iraniens. Il fallait donc armer les gentils contre les méchants.
Aujourd'hui, c'est plus simple: ils sont des méchants tous les deux. C'est plus simple. C'est l'Axe du Mal...yerk yerk yerk.
Mais on s'éloigne de Courtrai. Tiens à propos Courtrai, c'est chez Leterme.... Justement, au sujet de Leterme, je voulais dire que....bla bla bla bla bla

Leterme, c'est Ypres ... à Courtrai, c'est De Clerck je crois.

"Rentable" différent de "bon marché" :

Je me suis expliqué sur mon mauvais choix de termes. mais de fait, si ce n'était pas rentable, les promoteurs ne feraient pas d'opérations de réhabilitation de "chancres industriels" (Point-barre)

Ceci dit, je préfère mille fois de telles réhabilitations à ces alignements de pseudo-fermettes ou de pseudo maisons "basse énergie" le long des routes de communes de moins en moins rurales . Au moins, ces opérations, toutes intéressées qu'elles soient maintiennent des habitants dans les centres urbains.

En ce qui concerne Spintay, il ne s'agit pas de chancre industriel et, manisfestement, F.I. ne rase pas tout . Ils conservent les façades, réunissent plusieurs maisons entre elles pour obtenir des surfaces plus grandes et pour certains immeubles, ils démolissent et reconstruisent effectivement .

Yves Leterme est de Ypres, mais son parcours scolaire est passé par Courtrai, excusez de l'imprécision quant au détail de l'année de sa présence à Courtai, cela change fondamentalement l'impact de mon clin d'oeil.

Renaud, une photo svp.

Et il avait des bonnes notes? à son parcours (vita)?

Dédé vient de m'apprendre que je ne suis plus verviétois, mais néo-louvaniste. Et ma cousine en Erasmus, elle est espagnole originaire de Madrid? Comique ...

Pour "I Have News" (I have some news, regretteront les puristes) de l'Agence Belga, la plateforme existe toujours. Elle fait même l'objet d'une pub massive en radio. Par contre, entre nous, dinant, vous ne pensez pas que la "fuite" était délibérée de Belga afin de s'offrir la campagne de pub la moins chère du monde et la plus efficace?

Ramasse tes billes, t'as gagné !

Fed a écrit:

Pour "I Have News" (I have some news, regretteront les puristes) de l'Agence Belga, la plateforme existe toujours. Elle fait même l'objet d'une pub massive en radio. Par contre, entre nous, dinant, vous ne pensez pas que la "fuite" était délibérée de Belga afin de s'offrir la campagne de pub la moins chère du monde et la plus efficace?

Je ne pense pas. Ou alors, ils sont complètement fous. Car l'agence Belga, créée par un roi des Belges (je ne sais plus lequel, peut-être Léopold II), est l'agence de presse officielle de l'Etat belge et plutôt culotté de faire dans le lèse-majesté, surtout pour un coup de pub.

Je penche plutôt pour deux hypothèses:
- un plaisantin;
- un journaliste de Belga plaisantin aussi, dans le but de démontrer l'absurdité et surtout les risques de faire échapper les infos (surtout sur un média officiel, donc) au contrôle des journalistes.

Ouais, c'est l'agence Belga sans filtre
Paquet rouge, ou paquet bleu ?, je ne me souviens plus, j'ai occulté vu que mon grand-père en est mort !

PhG a écrit:

c'est l'agence Belga sans filtre

Joli!

J'ai ce sale réflexe de toujours essayer de voir à qui profite le crime. En fonction des forces en présence, la seule partie qui a tiré un bénéfice de la situation, c'est l'Agence Belga. "I have news" a fait la une de tous les journaux. Tout le monde sait que maintenant, il est possible de transmettre une info via cette plateforme. Je ne commente pas ici l'aspect éthique journalistique, je dis juste qu'en termes de stratégie marketing, c'est le meilleur rapport visibilité/prix sans trop de dommages collatéraux. Le "plaisantin" court toujours (alors que si on l'avait vraiment voulu, on l'aurait déjà identifié), tous les sites de presse belge continuent à diffuser les dépêches Belga dans leurs fils info, bref, rien n'a changé, mis à part qu'un nouveau moyen de relai de l'information est apparu.

Un principe dans la pub est de parvenir à faire parler de soi. Et certains n'hésitent pas à faire parler d'eux en mal (jusqu'à un certain point) afin d'obtenir une visibilité maximale pour autant que le risque encouru soit limité. Je crois que c'est le cas de Belga cette fois.

Un peu à la manière de ce site de "cash back" français qui pour faire parler de lui a annoncé une grande distribution gratuite d'argent (100000 euros) à Paris. Le coût publicitaire d'une campagne de pub "traditionnelle" était estimé entre 200000 et 300000 euros. Là, dans le pire des cas, ils en avaient pour 100000 euros + une amende administrative (150 euros maximum). La distribution est relayée dans toute la presse nationale et régionale française. La visibilité est maximale. Le moment de la distribution venu, les organisateurs annulent tout pour raisons de sécurité. Cela vire à l'émeute. Vitrines cassées, bagarres, voiture dégradée, ... Montant estimé des dégâts: 20000 à 30000 euros. Entre les 200000/300000 euros de départ et les 20000/30000 euros en final, le résultat en termes de visibilité est assez génial. En termes de valeurs, c'est évidemment autre chose ...